Rules and Conditions

Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.
  • দলিল-পরচার পরীক্ষা নীরিক্ষা
  • দলিল-পরচার পরীক্ষা নীরিক্ষা
  • ১০০% আস্থা ও বিশ্বাস অর্জন করা

জেনে নিন: নামজারি, পর্চা, দাগ, খতিয়ান, মৌজা, তফসিল, দাখিলা, DCR,…..দলিল কাকে বলে?

“নামজারি” কাকে বলে?
ক্রয়সূত্রে/উত্তরাধিকার সূত্রে অথবা যেকোন সূত্রে জমির নতুন মালিক হলে নতুন মালিকের নাম সরকারি খতিয়ানভুক্ত করার প্রক্রিয়াকে নামজারী বলা হয়।

“জমা খারিজ”কাকে বলে?
যৌথ জমা বিভক্ত করে আলাদা করে নতুন খতিয়ান সৃষ্টি করাকে জমা খারিজ বলে। অন্য কথায় মূল খতিয়ান থেকে কিছু জমির অংশ নিয়ে নতুন জোত বা খতিয়ান সৃষ্টি করাকে জমা খারিজ বলে।

“খতিয়ান” কাকে বলে?
ভূমি জরিপকালে ভূমি মালিকের মালিকানা নিয়ে যে বিবরণ প্রস্তুত করা হয় তাকে “থতিয়ান” বলে। খতিয়ান প্রস্তত করা হয় মৌজা ভিত্তিক। আমাদের দেশে CS, RS, SA এবং সিটি জরিপ সম্পন্ন হয়েছে। এসব জরিপকালে ভূমি মালিকের তথ্য প্রস্তত করা হয়েছে তাকে “খতিয়ান” বলে। যেমন CS খতিয়ান, RS খতিয়ান।

“পর্চা” কাকে বলে?
ভূমি জরিপকালে চূড়ান্ত খতিয়ান প্রস্তত করার পূর্বে ভূমি মালিকদের নিকট খসড়া খতিয়ানের যে অনুলিপি ভুমি মালিকদের প্রদান করা করা হ তাকে “মাঠ পর্চা” বলে। এই মাঠ পর্চা রেভিনিউ/রাজস্ব অফিসার কর্তৃক তসদিব বা সত্যায়ন হওয়ার পর যদি কারো কোন আপত্তি থাকে তাহলে তা শোনানির পর খতিয়ান চুড়ান্তভাবে প্রকাশ করা হয়। আর চুড়ান্ত খতিয়ানের অনুলিপিকে “পর্চা” বলে।

“মৌজা” কাকে বলে?
যখন CS জরিপ করা হয় তখন থানা ভিত্তিক এক বা একাধিক গ্রাম, ইউনিয়ন, পাড়া, মহল্লা অালাদা করে বিভিন্ন এককে ভাগ করে ক্রমিক নাম্বার দিয়ে চিহ্তি করা হয়েছে। আর বিভক্তকৃত এই প্রত্যেকটি একককে মৌজা বলে।

“তফসিল” কাকে বলে?
জমির পরিচয় বহন করে এমন বিস্তারিত বিবরণকে “তফসিল” বলে। তফসিলে, মৌজার নাম, নাম্বার, খতিয়ার নাম্বার, দাগ নাম্বার, জমির চৌহদ্দি, জমির পরিমাণ সহ ইত্যাদি তথ্য সন্নিবেশ থাকে।

“দাগ” নাম্বার কাকে বলে?
যখন জরিপ ম্যাপ প্রস্তুত করা হয় তখন মৌজা নক্সায় ভূমির সীমানা চিহ্নিত বা সনাক্ত করার লক্ষ্যে প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে আলাদা আলাদ নাম্বার দেয়া হয়। আর এই নাম্বারকে দাগ নাম্বার বলে। একেক দাগ নাম্বারে বিভিন্ন পরিমাণ ভূমি থাকতে পারে। মূলত, দাগ নাম্বার অনুসারে একটি মৌজার অধীনে ভূমি মালিকের সীমানা খূটিঁ বা আইল দিয়ে সরেজমিন প্রর্দশন করা হয়।

“ছুটা দাগ” কাকে বলে?
ভূমি জরিপকালে প্রাথমিক অবস্থায় নকশা প্রস্তুত অথবা সংশোধনের সময় নকশার প্রতিটি ভূমি এককে যে নাম্বার দেওয়া হয় সে সময় যদি কোন নাম্বার ভুলে বাদ পড়ে তাবে ছুটা দাগ বলে। আবার প্রাথমিক পর্যায়ে যদি দুটি দাগ একত্রিত করে নকশা পুন: সংশোধন করা হয় তখন যে দাগ নাম্বার বাদ যায় তাকেও ছুটা দাগ বলে।

“খানাপুরি” কাকে বলে?
জরিপের সময় মৌজা নক্সা প্রস্তুত করার পর খতিয়ান প্রস্তুতকালে খতিয়ান ফর্মের প্রত্যেকটি কলাম জরিপ কর্মচারী কর্তৃক পূরন করার প্রক্রিয়াকে খানাপুরি বলে।

“আমিন” কাকে বলে?
ভূমি জরিপের মাধ্যমে নক্সা ও খতিয়ান প্রস্তত ও ভূমি জরিপ কাজে নিজুক্ত কর্মচারীকে আমিন বলে।

“কিস্তোয়ার” কাকে বলে?
ভূমি জরিপ কালে চতুর্ভুজ ও মোরব্বা প্রস্তত করার পর সিকমি লাইনে চেইন চালিয়ে সঠিকভাবে খন্ড খন্ড ভুমির বাস্তব ভৌগলিক চিত্র অঙ্কনের মাধ্যমে নকশা প্রস্তুতের পদ্ধতিকে কিস্তোয়ার বলে।

“খাজনা” ককে বলে?
সরকার বার্ষিক ভিত্তিতে যে প্রজার নিকট থেকে ভূমি ব্যবহারের জন্য যে কর আদায় করে তাকে খাজনা বলে।

“দাখিলা” কাকে বলে?
ভূমি কর/খাজনা আদায় করে যে নির্দিষ্ট ফর্মে ( ফর্ম নং১০৭৭) ভূমি কর/খাজনা আদায়ের প্রমান পত্র বা রশিদ দেওয়া হয় তাকে দাখিলা বলা হয়।

DCR কাকে বলে?
ভূমি কর ব্যতিত আন্যান্য সরকারি পাওনা আদায় করার পর যে নির্ধারিত ফর্মে (ফর্ম নং ২২২) রশিদ দেওয়া হয় তাকে DCR বলে।

“কবুলিয়ত” কাকে বলে?
সরকার কর্তৃক কৃষককে জমি বন্দোবস্ত দেওয়ার প্রস্তাব প্রজা কর্তৃক গ্রহণ করে খাজনা প্রদানের যে অঙ্গিকার পত্র দেওয়া হয় তাকে কবুলিয়ত বলে।

“ফারায়েজ” কাকে বলে?
ইসলামি বিধান মোতাবেক মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বন্টন করার নিয়ম ও প্রক্রিয়াকে ফারায়েজ বলে।

“ওয়ারিশ” কাকে বলে?
ওয়ারিশ অর্থ উত্তরাধিকারী । ধর্মীয় বিধানের অনুয়ায়ী কোন ব্যক্তি উইল না করে মৃত্যু বরন করলেতার স্ত্রী, সন্তান বা নিকট আত্মীয়দের মধ্যে যারা তার রেখে যাওয়া সম্পত্তিতে মালিক হওয়ার যোগ্যতাসম্পন্ন এমন ব্যক্তি বা ব্যক্তিগণকে ওয়ারিশ বলে।

“সিকস্তি” কাকে বলে?
নদী ভাংঙ্গনের ফলে যে জমি নদী গর্ভে বিলিন হয়ে যায় তাকে সিকন্তি বলে। সিকন্তি জমি যদি ৩০ বছরের মধ্যে স্বস্থানে পয়ন্তি হয় তাহলে সিকন্তি হওয়ার প্রাক্কালে যিনি ভূমি মালিক ছিলেন তিনি বা তাহার উত্তরাধিকারগন উক্ত জমির মালিকানা শর্ত সাপেক্ষ্যে প্রাপ্য হবেন।

“পয়ন্তি” কাকে বলে?
নদী গর্ভ থেকে পলি মাটির চর পড়ে জমির সৃষ্টি হওয়াকে পয়ন্তি বলে।

“দলিল” কাকে বলে?
যে কোন লিখিত বিবরণ আইনগত সাক্ষ্য হিসাবে গ্রহণযোগ্য তাকে দলিল বলা হয়। তবে রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধান মোতাবেক জমি ক্রেতা এবং বিক্রেতা সম্পত্তি হস্তান্তর করার জন্য যে চুক্তিপত্র সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি করেন সাধারন ভাবেতাকে দলিল বলে।

 

 

 

জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে কিভাবে প্রতারনার শিকার হতে পারেন

 

আহমাদ সাহেব (ছদ্মনাম) মারা যাওয়ার পর তাঁর ওয়ারিশরা তাঁর সম্পত্তির ভাগবাঁটোয়ারা পায়। কিন্তু তারা সবাই মিলে মৌখিকভাবে বণ্টন করে নেয়, কে কোন জায়গা পাবে। এভাবে ভোগদখল করার পর একসময় আহমাদ সাহেবের এক ছেলে ভুয়া দলিল তৈরি করে সহশরিকদের অংশসহ অন্যদের অজান্তেই বিক্রি করে দেয়। এতে ক্রেতা যখন ভোগদখল নিতে আসে, তখন দলিল জালিয়াতির বিষয়টা ধরা পড়ে

ঘটনাদুই
করিম সাহেব ১৯৮০ সালে একখণ্ড জমি কেনেন এবং ক্রয়সূত্রে মালিক হন। মোট জমির পরিমাণ ৫০ শতাংশ। থেকে তিনি ১৫ শতাংশ জমি রফিক সাহেবের কাছে বিক্রি করে দেন এবং বাকি ২৫ শতাংশ অন্য একজনের কাছে বিক্রি করেন। কিন্তু করিম সাহেবের কাছ থেকে যে ১৫ শতাংশ জমি কিনেছেন, এতে এখন সিএস খতিয়ান অনুযায়ী শতাংশের অস্তিত্ব নেই। এতে রফিক সাহেব একটু সতর্ক থাকলে ভুলের ফাঁদে পা দিতেন না। (ছদ্মনাম ব্যবহার করা হয়েছে)

জমিজমা কেনার আগে কিছু বিষয়ে অবশ্যই ক্রেতাকে সাবধান হতে হয়। জমিজমা নিয়ে ঝামেলার শেষ নেই। জমি ক্রয় করতে চাইলে অবশ্যই কিছু বিষয়ে খেয়াল না রাখলে স্বপ্নের জমি দুঃস্বপ্নের মতো হয়ে যেতে পারে। একখণ্ড জমি কিনতে গিয়ে হয়ে যেতে হবে সর্বস্বান্ত

জমি কেনার আগে জমির ক্রেতাকে জমির বিভিন্ন দলিল বিষয়ে সতর্ক থাকতে হবে। বিশেষ করে, জমির মালিকের মালিকানা বৈধতা ভালো করে যাচাই করতে হবে। মাঝেমধ্যে দেখা যায়, একজনের নামের জমি অন্য একজন ভুয়া দলিল দেখিয়ে বিক্রি করেছে। পরে আসল মালিক ক্রেতাকে জড়িয়েও মামলা ঠুকে দেয়। যে ব্যক্তি জমিটি বিক্রয় করবে ওই জমিতে বিক্রয়কারীর জমির মালিকানা আছে কি না, প্রথমে সে বিষয়টি নিশ্চিত হতে হবে। জন্য প্রস্তাবিত জমিটির সর্বশেষ রেকর্ডে বিক্রয়কারীর নাম উল্লেখ আছে কি না। সিএস, আরএসসহ অন্যান্য খতিয়ানের ক্রম মিলিয়ে দেখতে হবে

জমির বিভিন্ন প্রকার দলিল থাকতে পারে। বিক্রীত দলিল থেকে শুরু করে ভূমি উন্নয়ন কর, খতিয়ান সবই হচ্ছে দলিল। ক্রেতাকে প্রথমেই দেখতে হবে সব শেষে যে দলিল করা আছে, তার সঙ্গে পূর্ববর্তী দলিলগুলোর মিল আছে কি না। বিশেষ করে, ভায়া দলিলের সঙ্গে সামঞ্জস্য আছে কি না, দেখতে হবে। ভায়া দলিল হচ্ছে মূল দলিল, যা থেকে পরের দলিল সৃষ্টি হয়। ধরা যাক, মাসুদ সাহেব কিছু জমি ১৯৮০ সালে ৩৭৭ নম্বর রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে কেনেন। সেই জমি ২০০৭ সালে অন্য একজনের কাছে ২৭০ নম্বর রেজিস্ট্রি দলিলে বিক্রি করলেন। তাহলে আগের ৩৭৭ নম্বর দলিলটি হচ্ছে ভায়া দলিল। হস্তান্তরকৃত দলিলে দাতা এবং গ্রহীতার নাম, ঠিকানা, খতিয়ান নম্বর, জোত নম্বর, দাগ নম্বর, মোট জমির পরিমাণ ভালো করে দেখতে হবে। আরেকটি বিষয় খেয়াল করতে হবে, যে ভায়া দলিল থেকে পরবর্তী দলিল করা হয়েছে, তাতে প্রতি দাগের হস্তান্তরিত জমির পরিমাণ কম না বেশি। অনেক সময় আগের দলিলের চেয়ে পরের দলিলে বেশি জমি দেখানো হয়। জমিটি যদি বিক্রেতা অন্য কোনো ব্যক্তির কাছ থেকে ক্রয় করে থাকে, তাহলে অবশ্যই তাকে জমির ভায়া দলিল রেজিস্ট্রেশনের সময় উপস্থাপন করতে হবে। ভায়া দলিল যদি বিক্রেতার সংগ্রহে না থাকে, তাহলে দলিল থানা ভূমি রেকর্ড অফিস থেকে ওঠানো যাবে। যদি থানা ভূমি অফিসে না পাওয়া যায়, জেলা ভূমি রেকর্ড অফিস থেকে তোলা যাবে

মিউটেশন বা নামজারির মাধ্যমে যে খতিয়ান তৈরি করা হয়েছে, সে অনুযায়ী খতিয়ানে হস্তান্তরিত দাগের মোট জমির পরিমাণ এবং দাগের অবশিষ্ট পরিমাণ যোগ করতে হবে। এই যোগফল কোনো দাগে মোট যে পরিমাণ জমি আছে, তার চেয়ে কম না বেশি, তা দেখতে হবে। যদি বেশি হয়, তাহলে অতিরিক্ত জমির মালিকানা কোনোভাবেই দাবি করা যাবে না। নামজারি যদি না হয়, তাহলে কেন হয়নি, তার কারণ অনুসন্ধান করতে হবে। নামজারির মাধ্যমে জোত নম্বর খোলা না হলে এতে পরবর্তী সময়ে ঝামেলা হয়

জমিটির হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের বিষয়ে খেয়াল রাখতে হবে। ভূমি কর না দেওয়ার কারণে কোনো সার্টিফিকেট মামলা আছে কি না, এই বিষয়ে খোঁজ নিতে হবে। জমিটির ওপর অন্য কোনো মামলা আছে কি না, জেনে নিতে হবে

বিক্রয়কারী ওয়ারিশসূত্রে জমির মালিক হয়ে থাকলে বণ্টনের মোকদ্দমা আছে কি না, তা খতিয়ে দেখতে হবে। জমিতে ওয়ারিশদের কোনো অংশ থাকা না থাকার বিষয়ে নিশ্চিত হতে হবে। যদি জমিটি উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়ে থাকে, তাহলে বণ্টননামায় জমি দখলের কথা উল্লেখ থাকার বিষয়টি দেখতে হবে। কৃষিজমির ক্ষেত্রে অংশীদারিরা পার্শ্ববর্তী ভূমির মালিকেরা অগ্রক্রয়াধিকার প্রয়োগ করতে পারবে কি না, সে বিষয়ে খেয়াল রাখতে হবে। ছাড়া মুসলিম আইন অনুযায়ী কোনো অগ্রক্রয়ের মামলা আছে কি না, খোঁজ নিতে হবে

বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত জমিটি বিক্রয়কারীর দখলে থাকার বিষয়ে নিশ্চিত হতে হবে। জন্য সরেজমিনে নকশার সঙ্গে জমিটির বাস্তব অবস্থা মিলিয়ে দেখতে হবে। প্রয়োজনে পার্শ্ববর্তী ভূমিমালিকদের কাছ থেকে দাগ খতিয়ান নম্বর জেনে মিলাতে হবে

প্রস্তাবিত জমির সঙ্গে সরকারের খাসজমি আছে কি না, কিংবা সরকারের কোনো স্বার্থ থাকার বিষয়টি খতিয়ে দেখতে হবে। জমিটি অর্পিত সম্পত্তি কিংবা পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকায় আছে কি না, সেটাও দেখতে হবে। জমিটি আগে কোনো সময়ে অধিগ্রহণ হয়েছে কি না বা প্রক্রিয়াধীন কি না, ওয়াক্ফ, দেবোত্তর অথবা কোর্ট অব ওয়ার্ডসের জমি কি না, তা খেয়াল রাখতে হবে। জমিটি কখনো খাজনা অনাদায়ের কারণে নিলাম হয়েছে কি না, ঋণের জন্য জমিটি কোনো ব্যাংকের কাছে বন্ধক আছে কি না, তা খেয়াল রাখতে হবে। জমিটি এর আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি করেছে কি না, খোঁজ নিতে হবে। রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জমিটির দাম বেচাকেনার সর্বশেষ তথ্য জেনে নেওয়া প্রয়োজন

জমিটির মালিক কোনো আমমোক্তার বা অ্যাটর্নি নিয়োগ করেছে কি না, জেনে নিন। বিক্রেতা যদি আমমোক্তারনামার মাধ্যমে ক্ষমতা পেয়ে থাকে, এর বৈধতা যাচাই করতে হবে। প্রকৃত মালিকের সঙ্গে যোগাযোগ করে দেখতে হবে প্রকৃত মালিক যথাযথ কি না এবং আমমোক্তারটি যথাযথ হয়েছে কি না। ২০০৫ সাল থেকে নতুন ফরমেট বা ছকবদ্ধ আকারে জমির বিক্রয় দলিল সম্পাদন করার নিয়ম চালু হয়েছে। ২০০৮ সালে এটি সংশোধিত আকারে এসেছে। এখন থেকে সব হস্তান্তরিত দলিল এই ফরমেট আকারে করতে হবে। এতে জমি পূর্ববর্তী ন্যূনতম ২৫ বছরের মালিকানার ধারাবাহিক বিবরণ উল্লেখ করতে হয়। জমি কেনার সময় অবশ্যই এই বিবরণের সঙ্গে বাস্তব অবস্থা মিলিয়ে দেখতে হবে

জমির মালিক হওয়া প্রতিটি মানুষেরই আকাঙ্ক্ষা। কিন্তু এই অদম্য বাসনা পূরণ করতে গিয়ে মানুষ অনেক সময় এত বেশি ব্যস্ত হয়ে পড়ে যে, কোনটি সঠিক কিংবা কোনটি ভুল তা বুঝে উঠতে পারে না। তারপরও জমি ক্রয়-বিক্রয়ে দালাল, টাউট, বাটপার, প্রতারকদের প্রতারণা তো আছেই। বিশেষ করে শহর, উপশহর বা শহরের আশপাশের এলাকার জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে ঝুঁকিটা সবচেয়ে বেশি। তাই বিভিন্ন রকমের বিভ্রান্তিতে পড়ে জমি ক্রয় করতে গিয়ে ক্রেতারা প্রায়ই প্রতারিত হচ্ছে। সেই কারণে জমি ক্রয়কালে ক্রেতাদের কী কী সাবধানতা অবলম্বন করা উচিত না নিয়ে লিখেছেন গাজী তাহসীনজমি কিনতে গিয়ে ক্রেতা যদি কিছু ব্যাপারে ভুল করে বসেন এবং এ কারণে যদি জমিতে তার অধিকার ক্ষুণ্ন হয়, সেক্ষেত্রে কেবল বিক্রেতার ওপর দোষ চাপিয়ে তিনি পার পেতে পারেন না। কেনাবেচা চুক্তিতে ক্রেতাকে কিছু বিষয় যাচাই করে নিতে হয়, নয়তো বোকামির খেসারত তাকেই দিতে হবে। একে ‘ক্রেতা সাবধান নীতি’ বলা যেতে পারে। জমি কিনতে গিয়ে একজন ক্রেতাকে যেসব বিষয়ে সতর্কতার সঙ্গে যাচাই করে নেয়া উচিত পর্যায়ক্রমে সেগুলো দেখে নেয়া যাক।

 

মালিকানা বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয় সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার ক্রয়ের দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে। জমির বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে। যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তার সঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সম্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালোভাবে দেখতে হবে। উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টননামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে।
দলিল জমির বিভিন্ন ধরনের দলিল থাকতে পারে। বিক্রীত দলিল থেকে শুরু করে ভূমি উন্নয়ন কর, খতিয়ান_ সবই দলিল। ক্রেতাকে প্রথমেই দেখতে হবে সব শেষে যে দলিল করা আছে, তার সঙ্গে পূর্ববর্তী দলিলগুলোর মিল আছে কিনা। বিশেষ করে, ভায়া দলিলের সঙ্গে সামঞ্জস্য আছে কিনা, দেখতে হবে। ভায়া দলিল হচ্ছে মূল দলিল, যা থেকে পরের দলিল সৃষ্টি হয়। বিক্রেতার কাছ থেকে ভায়া দলিলটি চেয়ে নিতে হবে। সাবরেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে হবে সব দলিলের নাম্বার ঠিক আছে কিনা। আরেকটি বিষয় খেয়াল করতে হবে যে ভায়া দলিল থেকে পরবর্তী দলিল করা হয়েছে, তাতে প্রতি দাগের হস্তান্তরিত জমির পরিমাণ ঠিক আছে কিনা।খতিয়ান পর্চা জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান নকশা যাচাই করে নিতে হবে। জমি কেনার আগে ওই জমির সিএস রেকর্ড, এসএ রেকর্ড; আরএস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলো ভালোভাবে দেখে নিতে হবে। জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নাম্বার, দাগ নাম্বার এবং ওই দাগে জমির মোট পরিমাণ ভালোভাবে দেখে নিতে হবে।জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার কাছে রক্ষিত মাঠ পর্চা সঠিক আছে কিনা তা যাচাই করে দেখতে হবে। যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে যেমন (অউ) তাহলে বুঝতে হবে ওই খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসদিক (সত্যায়ন বা শুদ্ধতা) পর্যায়ে আপত্তি রয়েছে, সে ক্ষেত্রে জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিসে/ক্যাম্পে গিয়ে জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।মিউটেশন ভূমি কর মিউটেশন বা নামজারি করা হয়েছে কিনা এবং সে অনুযায়ী খতিয়ানে হস্তান্তরিত দাগের মোট জমির পরিমাণ এবং দাগের অবশিষ্ট পরিমাণ মিলিয়ে দেখতে হবে। জমিটির হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের বিষয়ে খেয়াল রাখতে হবে। ভূমির কর না দেয়ার কারণে কোনো সার্টিফিকেট মামলা আছে কিনা, বিষয়ে খোঁজ নিতে হবে।ভূমি অফিসে কাগজের সত্যতাজমি বিক্রেতার কাছ থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে। সর্বশেষ নামজারি, মাঠ পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা বা রশিদ যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনাসহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায়দায়িত্ব ক্রেতাকেই নিতে হবে।নিষ্কণ্টকতাক্রেতা যে জমিটি ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটি সার্টিফিকেট মোকদ্দমাভুক্ত কিনা, কিংবা জমিটি নিলাম হয়েছে কিনা তা তহশিল অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস থেকে জেনে নিতে হবে। তবে অবশ্যই ক্রেতাকে মনে রাখতে হবে যে ১৯১৩ সালের সরকারি পাওনা/দাবি আদায় আইনের ধারায় বলা আছে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয়যোগ্য নয়। বিবেচ্য জমিটি খাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিশকৃত কিনা তা তহশিল অফিস বা উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের এলএ শাখা থেকে জেনে নিতে হবে। ক্রেতা যে জমিটি কিনতে যাচ্ছে সেই জমিটি নিয়ে কোনো আদালতে মামলা রুজু আছে কিনা তা অবশ্যই খতিয়ে দেখতে হবে। মামলাভুক্ত কোনো জমি ক্রয় করা উচিত নয়। সরকার যদি কোনো এলাকার জমি যে কোনো সময় ক্রয়বিক্রয় নিষিদ্ধ করে তাহলে সেই এলাকায় জমি ক্রয় করতে সাবধান থাকতে হবে।জমিটির কাগজপত্র যাচাইয়ে সন্তুষ্ট হয়ে কেনার বিষয়ে মনস্থির করলে বা বায়না করলে আপনার নাম, ঠিকানা, জমির দাগখতিয়ান উল্লেখ করে জমিতে একটি সাইনবোর্ড দিন। জমিটির ব্যাপারে পরে কোনো ব্যক্তি, প্রতিষ্ঠান বা ব্যাংকের ওজর আপত্তি না সৃষ্টি হয় সে জন্য জাতীয় দৈনিক পত্রিকায় লিগ্যাল নোটিশ প্রকাশ করতে পারেন। সাধারণত গ্রামাঞ্চলের জমি ক্রয় করতে লিগ্যাল নোটিশের প্রয়োজন হয় না কিন্তু শহর বা শহরের আশপাশের এলাকার জমি ক্রয় করতে হলে ক্রেতাকে জাতীয় দৈনিক পত্রিকার মাধ্যমে লিগ্যাল নোটিশ দেয়া ভালো।
নতুন কিছু আইন জেনে রাখুনঅনেক ক্ষেত্রে জমির মালিক প্রথমে একজনের সঙ্গে জমি বিক্রির বায়না করে আর পরে বেশি দামে আরেকজনের কাছে বায়না করা জমি বিক্রি করে অধিক লাভবান হয়। একই জমি নিয়ে বহু ক্রেতার কাছে প্রতিশ্রুতি দেয়া হয় সেই অনুযায়ী টাকাও নেয়া হয়। ধরনের প্রতারণা রোধ করার জন্য সম্পত্তি হস্তান্তর আইনে ৫৩খ ধারা সংযুক্ত করা হয়েছে। বিধান অনুযায়ী জুলাই ২০০৫ থেকে স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির উদ্দেশ্যে কোনো বায়না করা হলে বায়না বহাল থাকাকালে ওই জমি অন্য কোনো ব্যক্তির কাছে বিক্রি করা যাবে না। যদি বিক্রি করা হয় তাহলে ওই বিক্রি বাতিল বলে গণ্য হবে।


আবার স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দাতার নামে খতিয়ান থাকার কোনো আইনগত বাধ্যবাধকতা ছিল না। এক্ষেত্রে প্রতারণা করার সুযোগ থাকত। সমস্যার সমাধানে ধারা ৫৩গ সংযোজন করে স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে খতিয়ানে দলিলদাতার নামে থাকা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। অনেক  ক্ষেত্রে জমি বন্ধক রেখে পরবর্তীতে প্রতারণামূলকভাবে ওই জমি আরেকজনের কাছে পুনঃবন্ধক বা বিক্রি করা হয়। এতে বন্ধকদাতা লাভবান হয় এবং বন্ধকগ্রহীতা প্রতারণার স্বীকার হয়। এসব প্রতিরোধের জন্য আইনে ৫৩ঘ সংযোজন করা হয়। ধারা অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তি বন্ধক দেয়া হলে উক্ত সম্পত্তি বন্ধক গ্রহীতার সম্মতি ছাড়া অন্য কোনো ব্যক্তির কাছে বিক্রি করা অথবা বন্ধক দেয়া যাবে না। যদি বন্ধক দেয়া বা বিক্রি করা হয়, তবে উক্ত বিক্রি বা বন্ধক বাতিল বলে গণ্য হবে।


স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়, বন্ধক দানপত্র দলিলের সঙ্গে স্বত্বসংক্রান্ত তথ্য নিশ্চিতকরণের জন্য কোনো এফিডেভিট যুক্ত করার বাধ্যবাধকতা না থাকায় স্বত্ব বিক্রিতে জটিলতার সৃষ্টি হয়। জটিলতা নিরসনে আইনে ৫৩ঙ অনুচ্ছেদ সনি্নবেশিত হয়েছে। বিধানানুযায়ী প্রত্যেক বিক্রয়, বন্ধক হেবা দলিলের সঙ্গে দলিলদাতার স্বত্বসংক্রান্ত এফিডেভিট সংযুক্ত করা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। ২০০৫ সাল থেকে নতুন ফরমেট বা ছকবদ্ধ আকারে জমির বিক্রয় দলিল সম্পাদন করার নিয়ম চালু হয়েছে। এতে জমি পূর্ববর্তী নূ্যনতম ২৫ বছরের মালিকানার ধারাবাহিক বিবরণ উল্লেখ করতে হয়। ২০০৫ সালের জুলাই থেকে জমির যে কোনো হস্তান্তরযোগ্য দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। আইনানুযায়ী, যে দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক অথচ রেজিস্ট্রেশন করা হয়নি, তখন সেই দলিল নিয়ে আপনি কোনো দাবি করতে পারবেন না। সাবকবলা দলিল, হেবা বা দানপত্র, বন্ধকি দলিল, বায়না দলিল, বণ্টননামা দলিলসহ বিভিন্ন হস্তান্তর দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে। দলিলের বিষয়বস্তু যে এলাকার এখতিয়ারের মধ্যে রয়েছে, সেই এলাকার সাবরেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে

 

জমি ক্রয় এবং রেজিস্ট্রেশনের সময় যেসব সাবধানতা অবলম্বন করা আবশ্যক

 

১৯০৮ সালের রেজিষ্ট্রেশন আইনের (সংশোধনী ২০০৫ মতে )

  • এক খণ্ড জমির মালিক হওয়া প্রতিটি মানুষেরই মনের একটি অদম্য কামনা। কিন্তু এই অদম্য মনের বাসনা পূরণ করতে গিয়ে মানুষ অনেক সময় এত বেশি ব্যস্ত হয়ে পড়ে যে,কোনটি সঠিক কিংবা কোনটি ভুল তা বুঝে উঠতে পারে না।তারপরও জমি ক্রয়-বিক্রয়েদালাল,টাউট,বাটপার, প্রতারকদের প্রতারণা তো আছেই।বিশেষ করে শহর,উপশহর বা শহরের আশেপাশের এলাকার জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে ঝুঁকিটা সবচেয়ে বেশি।তাই বিভিন্ন রকমের বিভ্রান্তিতে পড়ে জমি ক্রয় করতে গিয়ে ক্রেতারা প্রায়ই প্রবঞ্চিত হচ্ছে।সেই কারণে জমি ক্রয় কালে ক্রেতাদেরকে কী কী সাবধানতা অবলম্বন করতে হবে তা তুলে ধরা হলো।একে ক্রেতা সাবধান (Doctrine of Caveat Emptor)নীতিও বলা যেতে পারে।
  • জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাত্‍ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে নিতে হবে।
  • জমির তফসিল অর্থাত্‍ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ।
  • জমি ক্রয় করার পূর্বে উক্ত জমির সিএস রেকর্ড, এসএ রেকর্ড;আরএস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলি ভালোভাবে দেখে নিতে হবে।
  • বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয় সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার ক্রয়ের দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে।
  • জমির বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে।যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তা মূল মালিকের সংঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সম্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালোভাবে দেখতে হবে।
  • জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা সঠিক আছে কিনা তা যাচাই করে দেখতে হবে।
    উল্লেখ্য যে, যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লিখা থাকে যেমন (AD)তাহলে বুঝতে হবে উক্ত খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসদিক বা সত্যায়ন বা শুদ্ধতা বা Attestation পর্যায়ে আপত্তি রয়েছে, সেক্ষেত্রে জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিসে/ক্যাম্পে গিয়ে জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।
  • তবে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টন নামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে।
  • জমি বিক্রেতার নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজ পত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে।
  • সর্বশেষ নামজারী মাঠ পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা বা রশিদ যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনা সহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায়- দায়িত্ব ক্রেতাকেই নিতে হবে।
  • ক্রেতা যে জমিটি ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটি সার্টিফিকেট মকদ্দমা ভুক্ত কিনা, কিংবা জমিটি নিলাম হয়েছে কিনা তা তহসীল অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। তবে অবশ্যই ক্রেতাকে মনে রাখতে হবে যে ১৯১৩ সালের সরকারী পাওনা/দাবী আদায় আইনের ৭ ধারায় বলা আছে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয় যোগ্য নয়।
  • বিবেচ্য জমিটি খাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিশকৃত কিনা তা তহসিল অফিস বা উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসক (ডি.সি অফিস) এর কার্যালয়ের L.A(এল.এ) শাখা থেকে জেনে নিতে হবে।
  • ক্রেতা যে জমিটি কিনতে যাচ্ছে সেই জমিটি নিয়ে কোনো আদালতে মামলা রুজু আছে কিনা তা অবশ্যই খতিয়ে দেখতে হবে। তবে মামলাভুক্ত কোনো জমি ক্রয় করা উচিত নয়।
  • বিক্রেতা তার জমির নকশা দেখিয়ে ক্রেতার নিকট জমি বিক্রয় করতে চাইতে পারে (যেমন বসুন্ধরা প্রকল্পের জমি নকশা/ছবির বিজ্ঞাপন দিয়ে বিক্রি হয়) সেক্ষেত্রে ক্রেতাকে উক্ত নকশার সাথে সঠিকভাবে মিল আছে কিনা বিক্রেতার দখল ও মালিকানা আছে কিনা তা সরেজমিনে গিয়ে দতন্ত করে আসতে হবে।
  • সাব-রেজিস্ট্রি অফিস কিংবা জেলা রেজিস্ট্রারের অফিস থেকে সর্বশেষ জমি কেনা বেচার তথ্য জেনে আসতে হবে।
  • যে জমিটি বিক্রি হতে যাচ্ছে সেই জমিটি ঋণের দায়ে ব্যাংকে দায়বদ্ধ কিনা সেই বিষয়টি খোঁজ নিতে হবে।
  • প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা সেই বিষয়টিও সরেজমিনে তদন্ত করে জেনে নিয়ে জমি ক্রয় করতে হবে।
  • ক্রেতাকে সবচেয়ে যে বিষয়টি বেশি খেয়াল রাখতে হবে তা হলো কিছু কিছু এলাকা রয়েছে সেই এলাকার জমি জমা সরকারিভাবে বিক্রয় নিষিদ্ধ কিন্তু দালাল টাউট, বাটপার বা প্রতারক চক্র সহজ সরল ক্রেতাকে ঐ নিষেধাজ্ঞার কথা গোপন করে তার কাছে জমি বিক্রয় করতে পারে সেদিকে সব সময় সজাগ থাকতে হবে। যেমন-ভাওয়াল জাতীয় উদ্যানের জীব বৈচিত্র সংরক্ষণের স্বার্থে গাজীপুর জেলার সদর উপজেলার
    (ক) আড়াইশ প্রসাদ (খ) বন ঘরিয়া (গ) বিশিয়া কুড়ি বাড়ি (ঘ) বারই পাড়া (ঙ) উত্তর সালনা (চ) বাউপাড়া (ছ) বাহাদুরপুর (জ) মোহনা ভবানীপুর মৌজা গুলিতে ব্যক্তি মালিকানাধীন বা সরকারি জমিতে শিল্প/কারখানা/পাকা ইমারত সহ ক্ষুদ্র কুটির শিল্প, কৃষি, দুগ্ধ ও মত্স খামার ইত্যাদি স্থাপন না করার জন্যপরিবেশ ও বন মন্ত্রণালয় ২২/১১/১৯৯১ইং তারিখে পবম (শা-৩) ১৪/৯৪/ঌ৮৮ নং স্মারকে একটি পরিপত্র জারি করে।সুতরাং উপরোক্ত মৌজাগুলির জমি কোনো ক্রেতা ক্রয় করলে সেই জমি ক্রয়টি অবৈধ হবে বা বাতিল বলে গণ্য হবে। এছাড়াও সরকার যদি কোনো এলাকার জমি যে কোন সময় ক্রয় বিক্রয় নিষিদ্ধ করে তাহলে সেই এলাকার ক্রেতাকে জমি ক্রয় করতে সাবধান থাকতে হবে।
  • যে জমিটি ক্রেতা ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটির ব্যাপারে পরবর্তীতে কোন ব্যক্তি, প্রতিষ্ঠান বা ব্যাংকের ওজর আপত্তি না সৃষ্টি হয় সে জন্য ক্রেতা কতৃর্ক অতি সাবধানতা অবলম্বন করার জন্য ৩ টি জাতীয় দৈনিক পত্রিকায় লিগ্যাল নোটিশ বা বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করা যেতে পারে। সাধারণত গ্রামাঞ্চলের জমি ক্রয় করতে লিগ্যাল নোটিশের প্রয়োজন হয় না কিন্তু শহর বা শহরের আশে পাশের এলাকার জমি ক্রয় করতে হলে ক্রেতাকে জাতীয় দৈনিক পত্রিকার মাধ্যমে লিগ্যাল নোটিশ দেওয়া ভালো।

আরও তথ্যের জন্য আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন!

০১৭২৫৬৮৮৭২২

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.